宁夏省2016年房地产估价师《制度与政策》:物业管理的基本特征模拟试题

发布于:2021-11-28 01:28:15

宁夏省 2016 年房地产估价师 《制度与政策》 : 物业管理的基本特征模 拟试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、经营成本是指房地产产品__时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制 度结转的成本。 A.出售与出租 B.开发 C.建设 D.管理 2、实行包干制的物业服务费,其构成不包括。(2009 年试题) A:物业服务成本 B:法定税费 C:物业服务企业的酬金 D:物业服务企业的利润 E:执行层的组织协调 3、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,估价专家委员会应当自收到 申请之日起日內,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法 选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。 A:5 B:7 C:10 D:15 E:房地产估价机构必须加盖* 4、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。 A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去 5、银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、 若该笔贷款的实际年利率为 7.25%,则名义年利率是() 。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85% 6、某宗房地产的收益年限为 40 年,预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元、18 万元、19 万元,从第 4 年起,每年的净收益将稳定在 20 万元左右,如果资本化 率为 9%,则该房地产的收益价格为()万元。 A.195 B.210

C.213 D.217 7、 《城市房屋拆迁管理条例》规定,尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的, 应当经房屋拆迁管理部门同意, 原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移 给受让人。 项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日 起日內予以公告。 A:15 B:30 C:45 D:60 E:房地产估价机构必须加盖* 8、净收益每年不变,收益年限为有限年时,报酬资本化公式为() 。 A.A B.B C.C D.D 9、估价对象为总楼层 6 层的住宅楼中第四层的一套住宅,可比实例为总楼层 5 层的住宅楼中顶层的一套住宅,可比实例的成交价格为 5700 元/㎡,所有交易 税费均由买方负担, 估价对象所在区域同类 5 层和 6 层住宅楼以第一层为基准的 不同楼层住宅价格差异系数见下表;6 层住宅楼中第一层住宅价格为 5 层住宅楼 中第一层住宅价格的 98%, 买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的 3% 和 6%,除上述因素外,估价对象与可比实例的其他情况均相同,由可比实例成 交价格求取的比准价值为元/㎡。 A:6280 B:6408 C:6881 D:7021 E:工业用地的监测点评估价格 10、以保险的实施形式为标准,可将保险分为 A:商业保险、社会保险和政策保险 B:财产保险和人身保险 C:自愿保险和强制保险 D:定值保险和不定值保险 E:执行层的组织协调 11、对国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之曰被征 收房屋类似房地产的。 A:重置价格 B:租赁价格 C:评估价格 D:市场价格 E:执行层的组织协调 12、 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时, 往往采用() 。 A.挑战定价法

B.领导定价法 C.目标定价法 D.随行就市定价法 13、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。 A.±5% B.±10% C.±20% D.±30% 14、 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答 复。 A:3 B:5 C:7 D:10 E:执行层的组织协调 15、企业所得税的税率为__ A.17% B.20% C.25% D.30% 16、同区位的甲、乙、丙三种房地产,当价格变化百分比为 10%时,需求量变 化百分比分别为 30%、10%、0,则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数 值类型分别是。(过时) A:富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B:完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C:完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D:富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E:工业用地的监测点评估价格 17、在每个生产周期完成一次周转,在整个项目寿命期内始终被占用,直到项目 寿命周期末才能退出生产和流通,以货币资金形式被收回的是__。 A.置业投资 B.无形资产 C.开发投资 D.流动资金 18、 承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为 200m2,租赁期限为 8 年,年租金固定不变为 480 元/m2。现市场上类似住宅的 年租金为 600 元/m2。若折现率为 8%,则承租人甲目前的权益价值为__万元。 A.6.19 B.6.42 C.7.20 D.9.58 19、某宗土地面积为 2000 ㎡,城市规划规定的限制指标为:容积率 3,建筑密 度 30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行 的是。

A:建筑物地面一层建筑面积为 800 ㎡,总建筑面积为 5 000 ㎡ B:建筑物地面一层建筑面积为 1 400 ㎡,总建筑面积为 5 000 ㎡ C:建筑物地面一层建筑面积为 600 ㎡,总建筑面积为 5 500 m, D:建筑物地面一层建筑面积为 600 ㎡,总建筑面积为 2 500 ㎡ E:工业用地的监测点评估价格 20、 拆除未到期限的临时建筑, 应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。 A.重置价值 B.残存价值 C.市场价值 D.市场评估价值 21、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。 A:竣工 B:交付 C:办理房屋所有权登记 D:入住 E:执行层的组织协调 22、下列不属于征收土地特点的是。 A:具有一定的强制性 B:要妥善安置被征地单位人员的生产和生活 C:被征收后的土地所有权不发生转移 D:用地单位给予被征地单位经济补偿 E:房地产估价机构必须加盖* 23、下列关于贷款担保的说法,错误的是__。 A.是为提高贷款偿还的可能性,降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人 对贷款本息的偿还提供的一种保证 B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D.贷款有保证、抵押、质押三种形式 24、下列关于企业利润和收入的表述,正确的是__。 A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B.经营收入=销售收入+出租收入 C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D.可分配利润=税后利润-未分配利润 25、 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施 过程,而实施过程的第一步就是__。 A.确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B.完成全体工作人员的筛选工作 C.获取土地使用权 D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为 20 年,年利率 为 7.5%,按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元,则从第 8 年开始的月还款额为元。

A:3456.09 B:3505.95 C:3509.74 D:3705.73 E:借款合同 2、投资基金中,发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。 A.投资合同 B.基金发行办法 C.信托契约 D.基金章程 3、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004 年试题) A:奖励住房公积金管理中心职工 B:建立住房公积金贷款风险准备金 C:支付住房公积金管理中心的管理费用 D:建设廉租住房的补充资金 E:建设经济适用住房的补充资金 4、__执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。 A.房地产咨询师 B.房地产估价师 C.房地产经纪人 D.房地产经纪人协理 5、下列有关物业服务合同,说法不正确的是。 A:业主委托物业服务企业对物业实施物业管理,物业服务企业接受委托从事物 业管理服务,双方应当签订物业服务合同 B:物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 C:物业服务合同既可以发生在法人之间,也可以发生在公民与法人之间 D: 《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会 E: 《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位 6、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。 A:为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行 为提供依据 B:为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务 C:为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理 系统 D:减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E:不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生 7、采取随行就市定价法确定价格的情形有。(2009 年试题) A:开发商处于市场领导者地位 B:开发商难以估算成本 C:开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相* D:开发商打算与同行和*共处 E:开发商具有向市场领导者挑战的实力 8、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段,对房地产交易 活动行使指导监督等管理。

A.行政的 B.法律的 C.政治的 D.经济的 E.间接的 9、房屋的建筑等级分为__方面。 A.建筑物的耐久性等级 B.建筑物的抗震等级 C.建筑物的耐火等级 D.建筑物的环保等级 E.建筑物的重要性等级 10、业主大会议事规则由__制定并修改。 A.业主大会 B.业主委员会 C.政府物业管理部门 D.业主和物业管理企业共同 11、以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的的保险称为__。 A.责任保险 B.保证保险 C.自愿保险 D.商业保险 12、下列关于工程项目划分的类型特点,表述正确的是。 A:指在一个场地或几个场地上,按照一个总体设*惺┕ぁ⒉⑹茏芨 (预)算 控制的各个工程项目的总和 B:建设项目可由一个或几个工程项目构成 C:工程项目也称单项工程,是建设项目的组成部分 D:高等院校的综合教学楼属于单位工程 E:通风工程属于单位工程 13、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有. 【2007 年考题】 A:潜在毛租金收入 B:有效毛收入 C:净运营收益 D:税前现金流量 E:税后现金流量 14、根据有关统计资料,对某类房地产价格统计数据整理如下表,其中,2006 年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法,正确的有() A.利用*均增减量法模拟 2006 年的价格为 7482 元/m2 B.利用*均增减量法预测 2010 年的价格为 8826 元/m2 C.利用*均发展速度法模拟 2006 年的价格为 7438 元/m2 D.利用*均发展速度法预测 2010 年的价格为 7438 元/m2 E.无法利用*均增减量法预测 2010 年的价格为 8873 元/m2 15、某估价对象为一宗熟地,当进行可比实例权益状况调整时,应包括的内容有 () 。 A.后退道路红线距离

B.土地使用期限 C.基础设施完备程度 D.容积率 E.合并的可能性 16、 物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外,还包 括__。 A.定期收取的物业管理服务费 B.物业共有部位共用设施设备装修基金 C.政府的扶持 D.对长期拖欠物业费业主的罚款 E.开发建设单位给予一定的支持 17、某一房地产价格水*的高低,主要取决于__供求状况。 A.本地区房地产的 B.全国房地产的 C.本地区本类房地产的 D.本类房地产的 18、下列关于地方性法规,表述正确的是。 A:其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会 B:较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要, 也可以制定地方性法规 C:较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规,必须报省、自治 区人民政府批准后施行 D:省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规,不能 与法律、行政法规相抵触 E:省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规,其效 力不能超出本行政区域范围 19、 某房地产投资项目的总投资为 5000 万元, 其中投资者投入的权益资本为 2000 万元,经营期内的年*均利润总额为 600 万元,年*均税后利润为 480 万元,则 该投资项目的资本金利润率为__。 A.12% B.20% C.24% D.30% 20、我国房屋权属登记。 A:具有公信力 B:公告是必经程序 C:是一项法定制度 D:为权利动态登记 E:可以制作颁发统一的房地产权证书 21、对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率 分别降低 10%时, 项目开发利润的变化分别为 27. 31 万元、 55. 04 万元、 10. 16 万元、88.33 万元,则其中最敏感的因素是.(2008 年试题) A:地价 B:建造成本

C:贷款利率 D:资本化率 E:借款合同 22、根据《房地产广告发布暂行规定》 ,禁止发布房地产销售广告的情形有等。 A:集体土地上的合法房屋 B:代管房屋 C:列入拆迁范围內的房屋 D:共有房屋 E:商品房预售许可证正在办理之中的房屋 23、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有__。 A.土地使用者自动放弃土地使用权 B.矿场、机场等核准报废土地 C.非法转让土地 D.不按批准用途使用土地 E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益 24、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行 风险分析的方法一般采用__。 A.概率分析 B.解析法 C.蒙特卡洛法 D.杠杆分析 25、确定路线价时,选取标准宗地应符合__等要求。 A.一面临街 B.两面临街 C.土地形状为矩形 D.土地形状为正方形 E.容积率为所在区段具有代表性的容积率


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